Windykacja należności za najem

Liczba klientów podwyższonego ryzyka w Polsce to aż 1977284 osoby, średnie zadłużenie to 20 428 zł na osobę! Do tego należy dodać coraz większą grupę obcokrajowców, których proces weryfikacji jest skomplikowany. Liczba najemców podwyższonego ryzyka jest przerażająca. Niepokojący jest również fakt, że liczby te cały czas rosną.

To wszystko powoduje, że na rynku wynajmu mieszkań z łatwością można natknąć się na kontrahentów, którzy zawierają się w grupie nierzetelnych najemców. Jak skutecznie się przed tym zabezpieczyć i co zrobić, gdy taki problem spotka właśnie nas?

Podczas wynajmu mieszkania, niezwykle istotnym elementem, jakiego nie wolno lekceważyć jest weryfikacja najemcy. Wykonanie tej czynności przed spisaniem umowy najmu pozwoli zminimalizować ryzyko. Pewności, że kontrahent będzie w sposób rzetelny wywiązywał się ze zobowiązań, mimo braków wpisów w rejestrach dłużników, przedstawionej umowy o pracę, a nawet po pozytywnej ocenie poprzedniego wynajmującego – niestety nigdy nie uzyskamy. Weryfikacja tych czynników pozwala nam natomiast zminimalizować ryzyko wystąpienia komplikacji podczas trwania umowy.

Weryfikacja najemców, pozwala zminimalizować ryzyko i wyeliminować permanentnych dłużników, którzy zajmują się „zawodowo” tego typu czynnościami. Jeżeli jakikolwiek element weryfikacji sprawia zastrzeżenia nie powinniśmy spisywać umowy! Ważna na tym etapie jest też ocena zdolności finansowych najemcy, jeśli koszt mieszkania jest nieadekwatny do zarobków, również powinno wzbudzić to w nas wątpliwości.

Właściciele wynajmowanych nieruchomości, często dowiadują się o problemie dopiero po jego wystąpieniu. Procedura windykacyjna czynszu jest procesem rozciągniętym w czasie i kłopotliwym dla osoby fizycznej, przez co niektórzy z właścicieli często odpuszczają dalsze kroki windykacyjne, ograniczając się jedynie do pozbycia kłopotliwego najemcy, co również nie jest prostym zadaniem. Wymaga dużej ilości czasu i znajomości obowiązujących przepisów.

Rozkład długów według
poszczególnych grup wiekowych

Windykacja telefoniczna jest pierwszą czynnością, jaka jest podejmowana podczas windykacji należności i wbrew pozorom w wielu przypadkach – skuteczną. Prawidłowe prowadzenie rozmów windykacyjnych wymaga doświadczenia i predyspozycji psychologicznych. Ważnym elementem rozmowy z dłużnikiem jest wykreowanie w rozmówcy poczucia niepewności. Przed rozpoczęciem rozmowy, konieczne jest przygotowanie schematu rozmowy, tak aby dłużnik żadnym z argumentów, nie mógł wyczuć naszej słabości i współczucia. Przez cały czas musimy być świadomi, że dłużnik zawsze kłamie i nieważne co mówi, naszym celem jest ściągnięcie z niego należności na rzecz wierzyciela.

Windykacja telefoniczna musi się dziać w głowie dłużnika, po odłożeniu słuchawki. Odpowiednie przedstawienie konsekwencji braku płatności, takie jak narażenie się na większe koszty obsługi długu, wpis do rejestru dłużników, problemy z uzyskaniem kredytów i umów z różnego rodzaju operatorami, a także postępowanie komornicze powinny budować w dłużniku wizję strachu. Po rozmowie telefonicznej dłużnik musi poczuć, że zobowiązanie wobec nas, jest najważniejsze i priorytetowe do spłaty. Każda rozmowa telefoniczna z dłużnikiem musi zakończyć się pewnymi ustaleniami, w przeciwnym razie budujemy w dłużniku poczucie, że jesteśmy słabi i może nami sterować. Konieczne jest uzgodnienie po każdej rozmowie z dłużnikiem, kiedy dług lub jego część zostanie spłacona, w jakiej wysokości będzie rata, w jaki sposób zostanie dokonana. Zakończenie rozmowy bez tych informacji buduje w dłużniku poczucie bezkarności. Ustępowanie w negocjacjach jest niedopuszczalne. To wierzyciel, lub jego pełnomocnik musi dyktować warunki i kwoty spłaty długu, nigdy odwrotnie! Końcowym elementem każdej rozmowy telefonicznej jest podsumowanie uzgodnień — „Czyli umawiamy się, że spłaci Pan/Pani kwotę ... do ...” i uzyskanie potwierdzenia.

Zbrodnią jest, niepodejmowanie jakichkolwiek działań,
przy pełnej świadomości, że nasze działania mogłyby przynieść skutek.

Robert F. Kennedy

W momencie, kiedy windykacja telefoniczna nie przynosi skutków i nieuczciwy najemca nie podejmuje współpracy w celu spłaty zadłużenia, bądź w ogóle unika kontaktu, konieczne staje się wysłanie wezwania do zapłaty. Bez względu na to, czy dłużnik podejmie odebranie listu, czy też nie, mamy niepodważalny dowód na to, że poinformowaliśmy najemcę o jego zadłużeniu w sposób prawidłowy. Wysłanie listu za potwierdzeniem odbioru według obecnie obowiązujących przepisów jest prawomocne i nieodebranie korespondencji za potwierdzeniem odbioru nic nie zmienia. Wbrew panującej opinii, już jedno wysłane pismo, a nie trzy (nawet nieodebrane pod adresem korespondencyjnym) – umożliwia nam rozpoczęcie procedury sądowej i windykacyjnej.

Do 2012 roku wysłanie wezwania do zapłaty było obowiązkowe, w celu rozpoczęcia procedury sądowej. Dopiero w momencie, kiedy ten dokument nie przyniósł skutków, wierzyciel mógł wstąpić na drogę sądową. Obecnie na skutek nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego procedura ta nie jest wymagana, ale w dalszym ciągu stosowana i często skuteczna. Dłużnik na tym etapie zdaje sobie sprawę, że całe to zamieszanie nie jest żartem. Często po otrzymaniu wezwania do zapłaty, podejmuje próbę kontaktu i porozumienia z wierzycielem.

Pismo wezwania do zapłaty, nie ma obowiązującego wzoru i może być przygotowane indywidualnie. Należy pamiętać, aby zawrzeć w nim wszystkie istotne informacje identyfikacyjne takie jak:

• Data i miejsce sporządzenia dokumentu
• Nazwisko i dane wierzyciela
• Nazwisko i dane dłużnika
• Zobowiązanie wraz z odsetkami
• Umowa z jakiej wynika zobowiązanie

• Możemy przeprowadzić procedurę pozbycia się nierzetelnych najemców
• Przeprowadzamy windykację przedsądową oraz sądową
• W usłudze gwarancja płatności plus płacimy za najemców
• Przeprowadzamy profesjonalną weryfikację najemców
• Obciążamy najemców odsetkami za opóźnienie w zapłacie