Jak wynająć mieszkanie?

Na niepłaceniu podatków nie zarobisz

Jeśli aż Cię trzęsie na myśl o płaceniu podatków, ale boisz się konsekwencji, jakie niesie za sobą unikanie tego przykrego obowiązku — sprawdź naszą ofertę obsługi podatkowej. Możemy Ci pomóc legalnie nie płacić podatków od wynajmu mieszkania. Więcej dowiesz się w artykule obsługa podatkowa wynajmu.

Umowa wynajmu to podstawa do roszczeń

Mamy nadzieję, że czytałeś ten nagłówek ze zdziwieniem i niedowierzaniem, że ktoś jeszcze nie wie tak oczywistej rzeczy. Statystki jednak pokazują zupełnie inne dane. Z analizy rynku wynajmu nieruchomości w mniejszych aglomeracjach wynika, że wśród społeczeństwa panuje przekonanie o dobrych zamiarach wszystkich najemców, których spotykamy na swojej drodze. A zatem po co spisywać umowę, jeśli ktoś mnie nie chce oszukać? Odpowiedź na to pytanie jest równie banalna, jak nagłówek tego akapitu. Umowa ma za zadanie unormować wszystkie warunki, na jakie umawiają się strony transakcji. Nie jest dla nikogo krzywdząca ani faworyzująca.

Umowa najmu zabezpiecza interesy zarówno właściciela nieruchomości, jak i najemcy. Jeśli zależy Ci na jasnych regułach i braku niedopowiedzeń, wszystkie ustalenia z najemcami spisuj w formie umów, aneksów i innych dokumentów towarzyszących. Nie pozostawiaj żadnych informacji jakże zawodnej pamięci. Na koniec taka anegdota, usłyszana jakiś czas temu od najemców.

Historia się toczyła w jednym z Krakowskich mieszkań na wynajem. Trójka studentów pierwszego roku znalazła swoje wymarzone mieszkanie. Może nie wymarzone, ale mieszkanie. Po krótkich ustaleniach z przemiłą starszą Panią podjęli się wynajmu. Bez umowy, bez pokwitowań wpłat. Jednym słowem bez żadnych dokumentów, świadczących o tym, że cokolwiek wynajmują. Problemy zaczęły się już w trzecim miesiącu. Ta przemiła starsza pani, która wynajmowała mieszkanie, zapomniała (w to nie śmieli wątpić), że pobrała opłatę za wcześniejszy miesiąc i upomniała się o pieniądze. Jakie było ich zaskoczenie, gdy dotarło do nich, że nie mają absolutnie żadnego dowodu na to, że wpłacili należycie pieniążki za wynajem. Natychmiast zabrali rzeczy i wynieśli się, pozostawiając klucze w skrzynce pocztowej.

Bez weryfikacji najemców nie wynajmuj

Weryfikacja najemców powinna być równie oczywista, jak spisywanie umowy najmu. Niestety na polskim rynku nieruchomości, jest rzadkością. Właściciel wynajmujący mieszkanie bez agencji, pośrednika lub zarządcy – nie ma możliwości dokonania pełnej weryfikacji. Pozostałe grupy, często lekceważą ten element pod pretekstem szybkich i łatwych zysków, lub nie mają procedur i wiedzy na ten temat.

PROTECTRENT jest związany ze swoimi klientami solidarnie. Jesteśmy partnerem biznesowym dla naszych klientów. Jeśli wynajmiemy mieszkanie niewłaściwemu najemcy, nie pobieramy wynagrodzenia, tak samo, jak sam poszkodowany (w zależności od oferty również płacimy za dłużnika!). To również my, nie właściciel mieszkania, musimy przeprowadzić procedurę eksmisyjną i windykacyjną. Dlatego dokonujemy wszelkich starań już na etapie poszukiwania i weryfikacji najemców, aby odsetek kłopotliwych najmów był jak najbliższy zeru. Jeśli ktoś twierdzi, że nigdy nie wynajął mieszkania kłopotliwym najemcom, spójrz jeszcze raz na powyższe statystki i zapytaj, ile najmów przeprowadził w swoim życiu.

Istotne jest eliminowanie problemów. To może nam zapewnić dokładna weryfikacja najemców i utrudniony dostęp do naszego mieszkania niepewnym osobom. W okresach, w których nie dominują studenci, odsetek odrzuconych na etapie weryfikacji najemców sięga nawet trzech osób przed właściwym spisaniem umowy. Ważnym elementem jest także „broń”, jaką mamy w rękawie na wypadek osoby, która jakimś sposobem przebrnie przez skomplikowaną procedurę weryfikacji i nie będzie regulowała swoich należności.

To właśnie te asy w rękawie, decydują o skuteczności zarządcy wynajmu. Szybki proces eksmisyjny, a także skuteczna windykacja, jest równie istotny, jak sama windykacja. Tak na wszelki wypadek…

Bez dzieci, kotów i palaczy

Od pierwszej reguły są odstępstwa weryfikacji → patrz punkt bez weryfikacji najemców nie wynajmuj. Przedstawienie odpowiednich dokumentów i spisanie dokumentów towarzyszących, które zapewnią bezpieczeństwo wynajmu właścicielowi w momencie problemów z płatnościami, w niektórych sytuacjach uprawniają wynajem mieszkania parze z dzieckiem. Ale uwaga. Tego typu wynajem wymaga odpowiedniej wiedzy z zakresu prawa i nie jest zalecany osobom bez doświadczenia. Może przynieść odwrotny skutek i wprowadzić właścieciela w tarapaty.

PROTECTRENT zapewnia swoich klientów, że w wynajmowanych przez nas mieszkaniach jest kategoryczny zakaz posiadania zwierząt i palenia papierosów. Te reguły nie znają odstępstw.

Nie płać za usterki spowodowane przez najemców

Częstym problem występującym podczas wynajmu mieszkania są kapiące krany, zepsute spłuczki, przepalone żarówki lub awarie sprzętów AGD. Te i inne usterki w przeważającej części przypadków, nie są Twoim kosztem, tylko i wyłącznie najemców. Lokatorzy zawsze będą próbowali Ci wmówić, że tak już było, ale o tym mówi protokół zdawczo-odbiorczy, który wcześniej wypełniliście, prawda?

Dobry wieczór, panie Jakubie.
Przepraszam, że tak późno dzwonię, ale zaczęła nam kapać właśnie woda z kranu.
Proszę pilnie przyjechać i nam to naprawić.

Rozmowa najemcy z właścicielem

Jeśli tego typu telefony, nie są Ci obce i nie czujesz się najlepiej odmawiając – koniecznie czytaj dalszą część wpisu. A może obawiasz się takich telefonów o 24:00 i nie wiesz, jak zareagować? W tym przypadku dalsza część również może Ci się przydać.

Negocjacje z najemcami to zawsze jeden z trudniejszych elementów w takich sytuacjach. Część z właścicieli podczas takiego zdarzenia idzie na ugodę i naraża się na znaczne koszty, a zatem na spadek rentowności swojej inwestycji. Każdy właściciel mieszkania, wynajmując mieszkanie inwestuje. Dobry inwestor dba o swój interes i postępuje zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. A przepisy mówią jednoznacznie, takie usterki leżą po stronie najemcy, nie wynajmującego. Stosując się do tych przepisów, oszczędzasz swoje pieniądze.

Jeśli jeszcze nie udało Ci się zauważyć, że PROTECTRENT Zarządzanie Wynajmem, sam zarabia na swoją obsługę, to właśnie jest ten element, który przy prostych wyliczeniach obrazuje, jak dużo na siebie zarabiamy. Zapomnij o zbędnych wydatkach i nerwowych sytuacjach z najemcami. Jesteśmy doskonałymi mediatorami. Załatwimy to za Ciebie.

Nie daj sobie wejść na głowę dzisiaj ani jutro

Ustal zasady. Nie pozwól dzwonić do siebie o nieregularnych godzinach, w których normalni ludzie poświęcają czas rodzinie lub kładą się spać. Nie pozwól na rozluźnienie stosunków. Ty jesteś właścicielem, lokatorzy są najemcami. Tylko tyle i aż tyle.

Nie zastosowanie się do tej zasady, może generować w przyszłości kłopotliwe sytuacje, w których będziesz musiał zadbać o swój interes, a nie być kompanem dla najemców. Zastosowanie się do tej reguły pozwoli Ci uniknąć w przyszłości wielu kłopotów → m.in. jak punkcie Nie płać za usterki spowodowane przez najemców.

Koszty niezależne od Ciebie to nie Twoje koszty

To zdanie należy sobie powtarzać aż do skutku. Dla każdej dziedziny życia, wydaje się to oczywistością. Jeśli na stacji której zawsze tankowałeś samochód, będą wymagać od Ciebie żebyś dopłacił im do rachunku energii elektrycznej to zwyczajnie ich wyśmiejesz. Więc dlaczego uzależniać swoje dochody z mieszkania od zużycia mediów przez najemców?

Niestety proceder wliczanie wszystkich opłat (łącznie z tymi niezależnymi od właściciela) w stałą opłatę czynszową dla najemcy jest powszechny w Polsce. I dotyczy się zarówno tych osób, które mają podstawowe pojęcie o wynajmie, jak i amatorów.

Dlaczego tak się dzieje?

Przyczyn może być wiele. Od chociażby najbardziej banalnej. Trudniej jest wynająć mieszkanie na wyżej wspomnianych warunkach. Tylko dlaczego te warunki nie są standardem w rozwiniętym kraju? I tutaj pewnie wchodzi w grę trudność rozliczenia najemców na podstawie zużycia licznikowego. Jeśli mówimy o wynajmie całego mieszkania lub domu, sprawa wydaje się stosunkowo prosta. Spróbujmy sobie jednak wyobrazić wynajem pokoi w mieszkaniu 4 pokojowym gdzie mamy dostępne dwa pokoje jedno-osobowe i dwie dwójki wynajmowane na miejsca w pokoju. Jeśli przyjmiemy do wyliczeń, że każdy z lokatorów zacznie i zakończy wynajem w tym samym czasie, sprawa wydaje się dalej prosta jak w przypadku wynajmu całego mieszkania, z tą różnicą że dzielimy koszty na ilość najemców. Ale co w przypadku, gdy każdy z nich rozpoczyna i kończy w innym czasie i w poszczególnych pokojach w tych okresach była rotacja najemców? Rozliczenie każdego z nich jest ekstremalnie skomplikowane, aby prawidłowo dokonać wyliczeń i nie dopłacić do tego z własnej kieszeni.

PROTECTRENT gwarantuje swoim klientom, że koszta niezależne od właściciela, w tym także podwyżka czynszu do wspólnoty mieszkaniowej jest wliczana w koszt najmu lokalu i od tej reguły nie ma odstępstw. Najemca wynajmując mieszkanie, przejmuje wszystkie obowiązki związane z nieruchomością, w tym również koszty opłat.